【中原记招】澳門2017年上半年樓市回顧

2017-07-19


由於去年第四季市場有新盤推售,消耗了部份購買力,首季市場表現平淡,成交量有回落趨勢;隨著次季再有新盤推售,以及「加辣」消息的出現,令一眾買家加緊置業,釀成五月成交量飆升,並創出近四年半單月成交新高位。踏入下半年,樓市走勢會如何,本行將對2017年上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。



2017年第二季樓市回顧發佈會由中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生、中原澳門(工商舖)區域營業董事李肇成先生主講。


现场情况


中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧上半年住宅市況,他表示,去年第四季市場有新盤推售,消耗了部份購買力,首季成交量有回落趨勢,市場表現平淡;踏入第二季,市場初時表現平穩,五月份樓市忽然升溫,單月成交量創近四年半以來的高位,樓價亦有明顯增幅。


中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生


據財政局資料顯示,2017年次季總成交量為3,542宗,平均每平方米約104,481元。當中五月份成交量達1,610宗,較四月時約1,085宗上升近48%,為近年單月成交新高;而平均樓價約114,463元,較四月上升近20%。




資料來源:澳門財政局

是次樓市量價齊升,除了因為買家希望趕在「加辣」前置業外,新盤推售亦是其主要因素。資料顯示,五月份錄得約有535宗樓花成交,較四月份上升約三倍多,而樓花佔總成交量的比例,亦由四月份的11%提升至33%,隨樓花所佔比例增高,平均樓價自然同時被拉高。而五月份樓花成交量大增,相信是基於四月份氹仔新盤「濠尚」推售,引起大批用家入市,然而成交申報大多集中於五月初,故釀成是次樓花成交倍增現象。


隨著早前非首置收緊樓按政策出台,第二套房貸款成數降低,如買家非首次置業,購樓首期負擔將加重,故業主、買家審慎行事,考慮時間難免過長,成交速度偏慢。於政策推行次月,即六月份僅錄得約847宗成交,較五月回落了接近一半,截至現時七月中,市場交投依然淡靜,預計此氣氛將在第三季持續。


2016年至2017年本澳住宅成交走勢


資料來源:澳門財政局


本澳樓市再度加辣,造成市場成交急降現象,加上租務法建議租約以三年租期為基礎,將進一步降低市民買樓收租意欲,成交量有機會再度下跌,第三季地產代理將受到考驗!


中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第二季橫琴市況表現,今年次季橫琴商用物業網簽成交量約502套,較去年同期上升近三成。近期橫琴唯一全新住宅樓盤「中交匯通‧橫琴廣場」推售,由於受到國內住宅限購政策影響,外地人無緣購買,樓盤共成交了約400多個單位,均由擁有珠海戶籍人士購買,一改以往澳人占比最高的常態。因受限購影響,不少港澳及外地人改為購買橫琴商用物業。上半年整體網簽成交量明顯下跌,因上半年橫琴欠缺新盤推售,市場氣氛淡靜,隨著下半年將有數個新盤推出,預計將會帶動市場成交回升。


中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生


接下來繼續由中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第二季工商舖市況表現,首先商舖方面,他表示,次季商舖市況平穩,成交量及價格均在窄幅上落。據統計局資料顯示,四、五月份商舖市場錄得約61宗及47宗成交,涉及金額分別約7.24億及5.56億;估計六月份成交量將與五月持平,約52宗水平,推算第二季商舖總成交量約160宗,涉及金額約20億,大致與首季相約。



2017年五大區份商舖平均呎價/呎租表


資料來源:中原(工商舖)


價格及租金方面,民生區表現持續平穩,旅遊區交投續淡。現時在旅遊區當中,以中區及皇朝西一線街舖成交最為稀疏;另一方面,多月成交持續低位的皇朝東,卻有好轉情況,因該區早前有新樓盤推售,重新引起買家對該區關注,加上業主叫價合理,故陸續有成交出現。民生區舖位由於回報較穩定,故成為近年熱門投資對象,但隨著成交增多、盤源減少,目前民生舖價格已達至一定水平,已有些買家開始將目光轉移投向一些較少成交的商業及旅遊區,因這些區份舖位價格已經跌至一定水平,投資者開始認為是購買時機,故未來比較看好商業區或旅遊區的舖位。



次季寫字樓市場表現理想,交投維持於水平之上,部分區域價格錄得有上揚跡象。據統計局資料顯示,四、五月份寫字樓市場錄得約33宗及21宗成交,估計六月份約有26宗成交,推算第二季商舖總成交量約70宗,按季有下跌跡象,但較去年同期上升近三成。價格方面,除了平均樓齡較舊的新口岸區外,其餘兩區均錄得不錯的成績,皇朝區目前平均價格約7,516元,與首季持平,但與去年同期有約一成多差距,而近期較受投資客熱捧的南灣區,升幅更是明顯,現時平均呎價約9,000元,與去年同期有近三成差距,在現時南灣區盤源緊張情況下,未來該區平均呎價有機會達萬元水平。


2017年各區寫字樓平均呎價/呎租表



資料來源:中原(工商舖)

近月香港寫字樓市場交投熾熱,不論是甲級抑或乙級商廈,只要位於傳統商業區份內,其投資前景必然理想,故引發大批買家入市,早前曾經錄得破四萬元的呎價,坊間亦預料今年有機會出現破五萬元的呎價成交。在香港寫字樓熾熱氣氛帶動下,澳門寫字樓市場亦有機會於未來一、兩年內呎價會重返萬元水平,寫字樓的租金長期保持穩定,加上短期內不會有新供應,整體寫字樓價格上升25%,皆為可能之事。

最後是工廈市場,次季受到寫字樓市場帶動,成交量亦有回升現象,據統計局資料顯示,四、五月份分別錄得約10宗及18宗成交,預計六月份約有12宗,推算次季工廈共有約40宗成交,較首季升近一倍。由於工廈獲市場支持,次季錄得平均呎約3,500元,與上季持平;至於租金方面,每呎租金由上季約9.7元跌至7.5元,因近年澳門政府嚴格執行檢查工廈消防及牌照問題,早前更出現駐工廈的青創企業被停業,故令不少租客卻步,租客減少租金亦自然下跌。現時工廈價格已經處於較低水平,下調空間微,但目前市場暫時未有利好消息出現,尚未有回升條件。



近日恆生指數創新高,大市投資氣氛良好,根據以往經驗,股市熱後資金回流至物業市場,加上早前政府公佈年底有機會拍地,引起外資公司注意。最近中原亦收到其他分公司轉介查詢,為競投土地進行前期調查與部署,可見外界對澳門前景非常看好。本澳商用物業一向短缺,新供應不多,未來發展必然向好。


中原澳門(工商舖)區域營業董事李肇成先生


中原澳門(工商舖)區域營業董事李肇成先生表示,很榮幸為氹仔花城利鴻大廈一個三連舖進行獨家招標,三個舖位經打通後,面積約1,770呎,擁有特闊門面約37.8呎、門高約33.8呎,項目位於埃武拉街和波英布拉街轉角位置,面向十字路口,人車充足。


除了鄰近金光大道外,該區民生消費力向來較高,未來亦有多個新豪宅樓盤推出,將吸引更多具經濟能力的家庭住戶進駐,區域前景理想,故氹仔市中心舖位一向備受投資者注意。尤其氹仔核心區埃武拉街一帶,其舖位價值更高,但大部分業權歸發展商或大業主持有,並作長期收租投資之用,甚少放盤,過去四年僅錄得約兩宗成交,而是次招標商舖所在的中段位置,近幾年未錄得有成交。


根據附近租金成交作參考,保守估計該物業每月租金約280,000至320,000元,再以氹仔一般成交舖位約1.7厘回報率計算,該物業價值可達2億以上,加上物業是由三間舖位組成,未來業主租賃組合可靈活多變,回報率更高。預計是次招標舖位將會引起各方投資者興趣,有意投標者不妨進取入標,以免失去難得的投資機遇。


中原澳門及橫琴地產代理有限公司 | 企業傳訊部



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