中原石寳德:剛性內需帶動 樓價將迎15%升幅

2018-02-28

去年五月份推出了樓按調整措施後,成交量有明顯回落跡象,隨著第四季市場再有新盤推出,市場交投漸增,去年成交量終維持萬宗水平,可見市場對新盤有一定程度的渴求。踏入2018年,於二月初同步推出取得印花稅與放寬青年首置按揭成數措施,將為樓市帶來什麼影響,2018年樓市走勢會如何,本行將對2017年樓市表現作全面回顧以及對2018年樓市作預測。




本次樓市回顧及2018年前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生以及董事何兆恆先生主講。


中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生



住宅交投維持萬宗


中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧去年住宅市況,他表示,去年五月份推出了樓按調整措施後,成交量有明顯回落跡象,隨著第四季市場再有新盤推出,市場交投漸增,去年成交量終維持萬宗水平。據財政局資料顯示,去年現樓成交約8,315宗,與2016年相約;而樓花成交方面,則按年上升21%,可見市場對新盤有一定程度的渴求。

而價格方面,整體樓價呈升幅,去年每平方米平均價格約10萬,較16年上升約17%,而「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」最新公佈數字,2017年第四季數值是60.71。由2016年第二季起,至今指數已經連續七個季度大於50,樓市持續向好,除了因新盤帶動外,本澳經濟向好亦是原因之一。



剛需帶動產升幅


自2016年起,不僅賭收逐漸回升,旅遊業亦迎來佳景,旅客入境量按年上升,去年更達約3,200萬人次,一舉刷新歷史新高記錄,而旅客總消費額更達約613億元,按年上升約16.4%。市道氣氛一片向好,居民入息中位數亦提升至19,000元水平;而截止去年底居民存款約有5,766億澳門元,較2016年增加約11%,隨著收入與存款的增加,社會自然產生大量置業需求,目前樓市顯然受到剛性內需帶動而產生升幅。


資料來源:中原數據庫


據中原數據庫資料顯示,按實用面積計算,澳門現樓住宅平均成交呎價約8,358元,而樓花平均成交呎價約12,809元,而鄰埠香港二手住宅平均成交呎價約11,000元,而一手物業按不同區份計算,離市中心較遠的新界區呎價介乎12,000至18,000之間,九龍區約18,000至23,000元,而港島區約24,000至30,000元。相較之下,本澳樓價基數仍較低。


預料樓價將升約15%


現時澳門經濟持續實現正增長,待未來港珠澳大橋通車後,將引來更多人流、物流、資金流進入澳門,進一步推進旅遊業、博彩業等發展,本澳經濟將更上一層,樓市亦少不免受帶動而朝上。為免日後樓價升幅過急,政府於日前推出一系列新政,讓樓市建康持續發展,同時亦放寬了青年首置按揭成數,除了幫助首期不足的年青人上車,亦為他們置業提供很大的自由度。以一個二人家庭為例,按目前居民入息中位數推算,家庭月收入約3.8萬,假設這家庭以一百萬作首期,在青年首置按揭成數措施下,可購買價值約五百萬的物業,還款年期以25年計算,月供僅約1.79萬,合乎按揭供款比例成數。

是次樓市新政策達至供求平衡效果,既可照顧到本澳青年置業需要,以及保障一班換樓人士免受影響,另一方面,又可穩定樓價,有利市場長遠發展。不過,始終來年本澳經濟潛力非常優厚,加上在通脹壓力等因素影響下,預料今年樓價亦將迎來約15%升幅。


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