【中原記招】住宅首季交投近年新高 寫字樓價量齊升

2018-05-03


回顧首季市場情況,受到出招預告影響,不少買家欲趕搭尾班車,加上多個新盤共同推售,帶動住宅市場交投,一月成交量接近二千宗水平,於取得印花稅正式推出後,市場成交量按月下降,但首季總體成交量依然錄得升幅,達三千七宗水平,是近年的新高季度。踏入第二季,樓市走勢會如何,本行將對2018年第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。


中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生(左)、

中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生(右)


2018年第一季樓市回顧發佈會由中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生主講。


中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第一季工商舖市況表現,首先商舖方面,他表示,今年首季旅遊業表現良好,據統計局資料顯示,首季入境旅客人次達850萬,同比增加8.6%。目前旅遊業興盛,商舖市場自然受惠,並率先表現在商舖租務市場上,租務成交量有明顯升幅,租金亦出現承托,各區租金均錄得升幅,5%至35%升幅,以旅遊區中區升幅最高。


△中原澳門及橫琴地產董事何兆恆


買賣市場方面,據統計局資料顯示,一、二月份商舖市場錄得約111宗及68宗成交,涉及金額分別約23.59億及7.05億;估計三月份成交量將與二月持平,推算第二季商舖總成交量約250宗,較去年同期大幅升近五成;價格方面,民生區表現較理想,北區、高士德區等重點民生區域仍持續錄得升幅,而旅遊區方面由於十分缺盤,故未能真實反映實際情況。


展望第二季,在旅遊業持續向好情況下,商戶們積極擴張,料租賃成交高速增長,租金向上。


資料來源:中原(工商舖)


寫字樓市場方面,首季表現相當理想,呈價量齊升局面。據統計局資料顯示,一、二月份寫字樓市場錄得約93宗及17宗成交,推算首季總成交量約150宗或以上,同比上升超過六成;價格方面,亦錄得約9%升幅。而寫字樓租務市場走勢相較平穩,成交量與去年第四季持平;租金方面,除了南灣區因減少了甲級寫字樓成交,故呎租出現浮動外,基本上市場變化不大。預計年中港珠澳大橋正式通車後,將吸引更多企業來澳發展,市場辦公需求將增多,隨著成交量上升,價格亦將出現升幅,加上香港動輒三、五萬一呎,今年內呎價很大機會從七、八千元,回復一萬元、甚至高峰萬二元呎價水平。


資料來源:中原(工商舖)


最後是工廈市場,買賣及租務市場均現升幅。資料顯示,首兩月成交量分別約為123及19宗,推算首季總成交量接近200宗水平;價格方面,較去年第四季上升了6%,約3,900元呎價水平。過去工廈市場甚少有季度出現過百宗成交,是次成交量增多亦是意料之內,始終工廈市場價格低水,且不受BSD及SSD等限制,而市場供應量亦有限,具有稀缺性,對投資者吸引力相對較大。此外,因澳門市道佳,很多公司有意擴展,自然需要增加或擴大倉庫,故工廈租務成交亦增多了,租金亦因此上升,幅度約6%。預計升勢將於第二季延續,中長期最看好工廈。


住宅限購資金湧進工商舖
大橋通車引外資來澳覓商機

首季工商舖市況大旺,受惠住宅新政「取得印花稅」影響,資金轉投工商舖。過去三年工商舖每年成交總額大約在100億至120億之間,而住宅每年成交總額除2015年外,2010年至今大約在500億至700億左右,假設住宅市場中有三成資金轉流向工商舖,將會令工商舖市場翻倍,總額從100億變300億皆有可能;加上粵港澳大灣區刺激投資者重新注意澳門,第一季升幅只是處於起步階段,隨未來港珠澳大橋啟用,大灣區效應為澳門帶來投資者,新企業、人材為各行業注入活力,市場將迎來龐大商機,澳門的商用物業市場成交量及價格均有巨大潛力。


橫琴首季網簽倍升
口岸服務區最受青睞


接下來何兆恆先生繼續總結2018年第一季橫琴市況,他表示,珠海樓市調控政策對市場影響持續,但漸趨穩定,今年第一季珠海網簽成交量合共約7,173宗,同比上漲39.5%。其中橫琴首季網簽成交量約為1,100宗,同比大幅上漲近149%,占珠海市網簽成交總體比例約為15.34%。而2018年第一季橫琴最受歡迎區域為口岸服務區,共計網簽成交約671宗,因中冶盛世國際廣場及灝怡天攬的熱銷帶動區域熱度;其次為綜合服務區,網簽成交約198宗,估計受華融琴海灣及中海名鑽的大量車位成交影響;科技研發區受關注度亦不少,合共成交約140宗,主因橫琴萬象世界推售大受市場買家歡迎;此外,中央商務區網簽共計成交約72宗,文化創意區則約19宗。


據橫琴中原資料庫資料顯示,在2018年第一季購買橫琴物業的買家當中,以香港買家居多,占比約32%,因港珠澳大橋即將通車利好、粵港澳大灣區發展加速,加上央視等媒體方面對橫琴宣傳報導增多,以及香港特首至橫琴考察等消息帶動,令香港買家大增。


展望未來,橫琴市場第二季度預計共有14個項目入市及加推,而第二季市場供應主要集中于中央商務區,供應面積共約123.64萬㎡。綜合服務區次之,共計供應約23.5萬㎡;文化創意區則為市場提供約23.4萬㎡,口岸服務區共計供應約12.27萬㎡。現時橫琴項目多元,選擇繁多,相信有利更多買家入市。


目前在橫琴註冊企業已突破4.43萬家,以高端服務業為主導的現代產業體系初步形成。其中,特色金融產業率先突破、蓬勃發展,區內已有金融類企業7,077家,註冊資本達8,653億元,財富管理機構資產管理規模約2.4萬億元,金融產業已成為橫琴的亮點產業,是拉動橫琴經濟增長的重要引擎。加上近珠海推出人才吸納政策,相信有助橫琴引進人才,發展更多元化產業。


△中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生


中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧首季住宅市況,他表示,首季初買家受到出招預告影響,欲把握尾班車機會,入市態度積極,加上多個一手新盤同時推售,並以五百餘呎的細單位或開放式單位為主,平均呎價約1萬元,樓價總額較細,以及發展商方提供了不同的付款方案,如低首期、特長成交期等,方便一些首期不足的買家,助其圓置業夢,市場方面亦相當受落,故首兩月一手市場交投較為熱熾。據財政局數據顯示,一月成交量約1,986宗,當中約1,303宗為樓花成交,占總量的六成半,故整體市場平均價格被提高,每平方米達12.4萬元水平。而新政實施後,加上新年氣氛影響,二月份成交量明顯下降,但仍有部分買家成功把握二月初的最後機會,以及一月成交登記滯後等情況,故二月份仍然錄得1,207宗成交;而樓價方面,因一手新盤成交減少而下降至 11萬元水平。


其後進入三月份,雖然仍有大量用家支撐市場,但成交量仍錄得跌幅,約567宗水平。因普遍換樓用家均希望符合首置條件,來提高借貸成數,有利提高資金的靈活性,或購買更優質的物業,而獲得資格的第一步便是放售舊有物業,然後再向政府進行申報,當中需要花費一定的時間,入市步伐難免被拖慢;而首置青年方面,因他們缺乏置業經驗,需時間考慮及徵詢家人、朋友或律師意見,故入市速度亦較慢。此外,由於三月買家焦點集中於二手市場,故平均樓價回調至9.9萬元。


樓市調控新政出台後,除了在成交量及樓價出現變化外,在居民成交比例上亦出現轉變,在一月份的成交當中,本澳非首置人士約占總成交量的七成,而政策出台後,比例出現逆轉,三月份非首置人士比例降至約一成半,可見政策成效相當顯著。此外,早前坊間曾憂慮新政有機會推高樓價,但經過首季觀察,新政成效正如本行早前預測,有效抑制市場需求及幫助青年上車,且未對樓價造成影響,在此德政帶領下,本澳樓市將朝著更健康的方向邁進。


 資料來源:澳門財政局


進入第二季,首月表現平穩,因市場欠缺一手供應,預計第二季後期市場氣氛將出現轉變,因部分發展商有意於五、六月推盤,一手市場將再度活躍,估計次季市場總體成交量與首季相約。展望下半年,隨著港珠澳大橋的啟用,眾多潛在利好因素將被繳活,更多實體經濟效益將陸續反映出來,經濟將迎來新景象,澳門樓市今後的發展亦相當值得期待。


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