【中原记招】2017年上半年横琴楼市回顾

2017-08-17

回顾横琴市场上半年表现,受珠海住宅限购升级以及横琴甚少新品入市影响,横琴上半年以商业产品自然消化为主,整体成交偏淡。楼价方面,则依然维持平稳上升趋势。踏入下半年,横琴新盘或陆续推出,楼市走势会如何,本行将于2017年上半年楼市表现作全面回顾以及对下半年楼市作预测。

 

(左起)中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生、中原澳门及横琴地产高级董事石宝德先生、中原(工商铺)、中原澳门及横琴地产董事总经理潘志明先生、中原横琴地产事业部总经理李煜先生


中原横琴地产事业部总经理李煜先生回顾上半年横琴市况表现,据珠海预(销)售专网资料显示,2017年上半年横琴区域网签成交共1,211套,同比16年上半年下跌约52%,环比下跌约68%,由于横琴上半年甚少项目加推或入市,仅中大金融大厦及金贸坐标两个商业项目入市,市场以原有项目自然消化为主,令市场成交偏淡。
 

中原横琴地产事业部总经理李煜先生


不过,横琴新盘开售时仍受到很多买家关注,市场去化率较高。价格方面,横琴17年上半年均价约37,770元/㎡,较16年上半年约35,167元/㎡升约7.4%,走势平稳上涨。

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由于国家于3月把粤港澳大湾区发展规划写进政府工作报告,而横琴是连接港珠澳三地发展的重点区域,是大湾区发展中最大的受益区域,令买家对横琴认可度加深,带动四月网签成交量占比出现高增长。随着市场逐渐消化,又因横琴新盘供应甚少,据横琴中原数据库统计,珠海2017年上半年共有47个项目入市或加推,其中横琴新区共有4个项目,占比仅约8.5%,令横琴后续网签成交占比逐步回落至合理水平。

据珠海预售网资料显示,2017年上半年横琴各物业类型网签成交分别为住宅184套,占约15%,较16年上半年占比下跌44%;办公712套,占约57%,较16年上半年占比上升21% ;商业26套,占约2%;其他26套,占约26%。由于16年下半年珠海限购政策升级,加上网签数据滞后性,令横琴17年上半年住宅成交比例大跌,不限购商业产品占比上升,可见买家对横琴商业地产关注趋高,越来越倾向购买不限购不限贷的商业产品,市场占比也越来越高,关注度持续上升。

此外,横琴物业类型网签成交套数占比与珠海明显不同,商用物业是横琴市场主流产品,占横琴总网签成交套数近六成,珠海则仍以住宅为主,商用产品仅占18%。受横琴各类产业及政策逐步落地,粤港澳大湾区发展加速等利好影响,对商业感兴趣的投资者及自用家入市信心加强。随着前海虚拟地址已经取消,相信广东其他自贸区亦将陆续跟进,进驻横琴企业陆续增多,市场对办公产品需求甚大,加上横琴商用物业不限购不限贷,不少投资者察觉到措施变化,对横琴关注度越加趋升,令不限购不限贷的商用物业产品成交量占比陆续攀升。


据横琴中原数据库统计,2017年6月写字楼均价约4.2万元/㎡,较2016年1月均价约2.8万元/㎡上涨近五成,主要受梧桐树大厦价格拉动,令写字楼价格上攀。目前,横琴网签成交主要集中综合服务区,共507套,买家关注度最高,其次为网签365套的中央商务区,紧接着就是口岸服务区网签255套,而文化创意区则网签84套。而横琴网签成交套数前十名分别为华融琴海湾、中大金融大厦、莲城印、华发首府、富力中心、保利国际广场、横琴紫檀文化中心、华策国际大厦、梧桐树大厦、横琴总部大厦。

据横琴中原数据库统计,2017年上半年横琴市场成交多为100㎡以下小面积产品,占总成交约78%,主因小面积单位入市门槛较低,较受买家青睐。其中成交面积段为60㎡以下单位占约39%,成交分别来自K2荔枝湾、富力中心商铺、横琴紫檀文化中心、莲城印等;60-80㎡单位占约17%,成交分别来自富力中心商铺、莲城印、K2荔枝湾、横琴紫檀文化中心、保利国际广场、华策国际大厦等;80-100㎡单位占约22%,成交分别来自K2荔枝湾、横琴紫檀文化中心、富力中心、莲城印、保利国际广场、华策国际大厦、中大金融大厦、横琴总部大厦等;100-120㎡单位占约4%,成交分别来自莲城印、富力中心、K2荔枝湾、中大金融大厦、保利国际广场、华发首府等;120-140㎡单位占约9%,成交分别来自金贸坐标、华融琴海湾、莲城印、富力中心、华发首府、华策国际大厦、横琴总部大厦等,140㎡以上单位占约15%,成交分别来自梧桐树大厦、金贸坐标、富力中心、中国华融大厦、华发首府、横琴总部大厦等。

据横琴中原数据库数据显示,在2017年上半年购买横琴物业的买家当中,澳门客户所占比例仍然是最高,约占总体25%。随着港珠澳大桥即将于年底通车,以及粤港澳大湾区利好消息影响,香港客户较16年时约11%增高至13%。此外,中原澳门及横琴上半年亦先后于香港举办了多场讲座及展销会,加深香港市民对横琴市场的印象,吸引不少香港客户前来查询,取得不错的回响。

截至2017年5月,在横琴注册市场主体为32,830家,2017年1-5月新增市场主体共5,467家,其中港资企业为110家,同比增长57.14%。横琴作为粤港澳大湾区内重要的金融核心圈之一,拥有连接澳门的口岸优势,更具自贸区专有的税务优惠,可接收香港产业外溢转移,加上港珠澳大桥即将于年底开通,因而吸引不少港资企业进驻。目前,横琴市场主体中前三的行业为租赁和商务服务业共注册11798家,占比35.95% ;批发和零售业共注册7141家,占21.76% ;科学研究和技术服务业共注册5261家,占16.03% 。

展望未来,随着粤港澳大湾区城市阶梯分布出炉,横琴作为珠海重点发展区域,在港珠澳大桥开通后,即可路桥联通港珠澳,促进三地经济融合,从战略意义上看,横琴区域的关键性可媲美香港、澳门。另外,国家对横琴的重视持续加大,中央电视台对横琴的多维度报道,亦将吸引大批全国投资者对横琴关注。随着珠海对接深中通道的快速通道金琴快线于6月正式动工、珠机城轨二期拟年内动工,横琴对接其他区域的交通陆续加快,以及港珠澳大桥将于今年年底通车,相信将会兴起香港客户新一轮的投资潮。

据横琴中原数据库统计,横琴上半年有2个新项目入市,提供10.49万㎡办公面积,2.73万㎡70年公寓面积,以及1.76万平方米公寓面积。预料横琴下半年将有14个项目入市,将提供约78.77万平方米面积,推出产品将集中在公寓及办公单位,商业单位供应量亦有所增加。随着横琴多个区域均有新盘供应,以及大型项目入市,相信将改变上半年成交偏淡格局,带动下半年楼市购房气氛上升,将形成遍地开花格局,预料成交量将呈现跳跃式上升,价格则维持平稳上涨趋势。

中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生


中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生总结上半年横琴市况表现,目前购买横琴物业的客人主要来自澳门、香港、珠海、深圳及广州等城市,故这些城市房产市场变化对横琴有直接的影响。先是占购买比例最高的港澳地区,香港于2017年上半年录得市场总成交量约42,862宗,较去年同期约26,571宗,有逾六成升幅,而价格方面亦有所提升;澳门方面,市场受到一手楼盘带动,市场气氛明显回暖,上半年录得约5,853宗成交,平均楼价约99,211元,较同期分别上升约40%及29%,总结港澳市场目前投资气氛相当活跃。近月中原组织了数次横琴睇楼团活动,亦接获不少香港及澳门客人报名,可见港澳投资者横琴前景非常有信心。

广州、深圳及珠海等地区,因受国内限购政策影响,成交量有明显下跌迹象,加上购买广州及深圳商用物业门坎较高,当地投资情绪更是低落,有部分投资者开始向外寻找商机,同属粤港澳大湾区内、国家战略部署重要地的横琴自然成为广深投资者目标之一。于上半年购买比例当中,来自珠海以外广东省买家由去年占比约4.33%上升至11%。目前支撑横琴市场主力仍是港澳投资者,随着日后粤港澳大湾区规划进一步确立,横琴自贸区将受到更多关注,有机会引来更多广东省、甚至是国内其他城市投资者,可预见横琴房产市场前路一片光明。


资料来源:中原数据库


横琴租赁市场方面仍处于起步阶段,2017年上半年中海名钻二期已经顺利入伙,下半年将入伙的住宅有华发首府,而商用物业方面则有华融大厦、梧桐树大厦、富力中心等,2017年内共有约1,992个住宅单位及963个办公单位供应予市场,为横琴租赁市场建立良好基础,届时已于横琴注册的公司,可加快驻琴步伐。此外,官方亦有好消息传出,于七月中横琴新区管理委员会官网公布了「横琴新区产业办公用房扶持暂行办法」,经审核属实的企业,于次年给予租金扶持,扶持标准为上一年度月租金的50%,有效降低企业的运营成本,有机会吸引更多新企业进驻横琴,有助横琴商业市场发展,亦有利租赁市场进一步发展。

受珠海限购政策影响,成交量明显下跌,部分珠海公司更出现人员流失及结业情况,但一时的市况欠佳,无碍中原澳门及横琴长远发展,中原暂时无意改变营运规模,毕竟横琴自贸区为粤港澳大湾区重要发力区之一,其发展潜力必然无可限量,故此,中原对横琴长远发展有坚定的信心。

中原澳门及横琴地产董事总经理潘志明先生


中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生表示,近期粤港澳大湾区十分受瞩目,在9+2城市群中的香港澳门两个特区价值点最高属第一阶梯,横琴在粤港澳大湾区市场定位则处于第一阶梯或介乎第一及第二阶梯间,因而近期横琴开售的商业楼盘都较受欢迎。香港是商业市场的火车头,近期香港甲级写字楼楼价开创了香港开埠以来最高价,每平方呎楼面地价高达5万,未来估值到60-70万/㎡,价格十分高昂。由此辐射到粤港澳大湾区其他区域,澳门约1万每平方呎,未来港珠澳大桥开通后,交通便利港澳人士,而横琴约几千元每平方呎,楼价差距甚大,吸引了不少港澳客户率先在横琴购入物业,也推动未来楼市发展。

现时横琴相比粤港澳其他一线城市,价格相对落后,但未来仍然看好横琴楼市发展,虽然住宅限购政策仍在执行,但商业产品仍具潜力,十分看好其后市。因此,在整个中原横琴公司发展方向中,中原集团对横琴发展抱以很大信心,在地铺、人员等方面投入都在不断增加。随横琴楼盘逐步落成交楼,中原对于租赁市场亦会兼顾,加大地铺资金投入,尽力做到服务各楼盘住户与业主,中原横琴的发展方向都积极乐观,有别于其他行家缩减规模或撤出市场。展望未来,随着横琴大型项目落成,相信将会吸引到更多除香港、澳门以外的买家关注,如国内其他省市的投资者等。


中原澳门及横琴地产代理有限公司 | 企业传讯部



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