【總結】中原澳門及橫琴地產2018年樓市回顧及2019年前瞻發佈會

2019-01-09

2018年整體住宅市場表現平穩,根據財政局資料推算,去年全年成交量及價格與2017年相約。因取得印花稅及放寬青年首置按揭成數措施推出後,有效扶助青置人士上樓,及減慢市場投資需求。踏入2019年,樓市走勢會如何,本行將對2018年樓市表現作全面回顧以及對2019年樓市作預測。


△左1 中原澳門及橫琴地產董事何兆恒先生

左2 中原澳門及橫琴地產高級董事石寶德先生

右1 中原橫琴地產事業部總經理李煜先生

右2 中原(工商鋪)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生


本次樓市回顧及2019年前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生以及中原橫琴地產事業部總經理李煜先生主講。


△中原橫琴地產事業部總經理李煜先生


中原橫琴地產事業部總經理李煜先生總結橫琴市況表現,據橫琴中原資料監控,2018年珠海網簽成交量共計約38,486套,同比上漲逾三成。其中橫琴2018全年共有30個網簽項目,網簽成交量約為5,935套,較17年大幅上漲約56%,占珠海網簽總體比例約為15%。


資料來源:珠海商品房預(銷)售專網  


2018年橫琴市場受惠港珠澳大橋開通以及澳門單牌車自由進出橫琴擴展至就業及購房政策等,橫琴市場成交量逐步提升,加上珠海英才政策發佈,放寬多類人才購房資格,帶動橫琴住宅交投提升。此外,橫琴市場供應量增多,據統計約有15個項目新入市或推出新品,帶動市場交投。


辦公物業成交占近五成 商業住宅交投提升


2018年橫琴網簽成交主要以辦公物業成交為主,合共網簽成交約2,707套,同比上漲約33.8%。住宅因珠海人才政策實施放寬部分人才的購房資格影響,較17年成交回升至約976套;商業則因推售產品增多帶動,合共網簽成交約1,242套,較17年大幅上漲約508.8%;其他類型物業共計網簽成交約1,010套,成交較為平穩。



口岸服務區最受市場歡迎


2018橫琴最受歡迎區域為口岸服務區,占橫琴整體成交比例約為34%,共計網簽成交約2,016套,同比上升約12.8%,當中以商業物業成交為主,占比約49%,其次則為辦公物業,占比約38%。主因中冶盛世國際廣場及灝怡天攬熱銷帶動區域熱度。其次為綜合服務區,占橫琴整體成交比例約為30%。



資料來源:珠海商品房預(銷)售專網、中原數據庫


面積60平方米以下物業大受市場歡迎


據橫琴中原資料庫統計,2018年橫琴市場成交以面積60㎡以下單位成交為主,占總體成交約72.5%,其次為60-80㎡單位占約17.05%,主因2018年橫琴市場多為小面積單位供應,加上市場買家以投資者居多,因此帶動小面積單位成交。


數據來源:中原數據庫


大橋利好吸引 港澳買家成交為主


據橫琴中原資料庫資料顯示,在2018年購買橫琴物業的買家當中,以香港買家居多,占比約27.9%,澳門買家次之,占比約27.27%,主因港珠澳大橋通車以及澳門單牌車進琴名額增加利好,帶動市場成交量。此外,橫琴始終以辦公及商業產品銷售為主,受珠海限購政策影響不大,加上珠海人才政策吸引買家進駐,以及橫琴區內產業不斷落地,基礎逐步完善,吸引越來越多知名企業進駐,而且中央又加大對橫琴的宣傳力度,習主席再訪橫琴等利好,令橫琴關注度逐漸增大,因而吸引很多區域外的買家入市,如來自澳門、香港、深圳、廣州等地的買家,帶動市場成交量上升。


2018年買家所在地區分佈情況  

資料來源:中原數據庫


明年將有14個新項目入市


踏入2019年,橫琴市場預料將有14個新項目入市,將為市場提供約135.5萬平方米供應量。其中,綜合服務區預計有3個項目入市;中央商務區預計有4個項目入市;文化創意區預計有2個項目入市;口岸服務區預計有2個項目入市,科技研發區預計有3個項目入市。



資料來源:珠海商品房預(銷)售專網  


多重利好下 2019年橫琴量價調升兩成


隨著港珠澳大橋開通帶來的便利性及人流量,澳門單牌車自由進出橫琴政策的逐步放寬,加上橫琴口岸即將完工投入使用,一地兩檢的便利措施,以及基建逐步建成,預計將為橫琴帶來更多利好,吸引越來越多的投資者進駐橫琴市場,預期2019年整體房地產市場將穩定向上。


此外,伴隨著珠海英才計畫實施,放寬人才優惠購房,加上橫琴眾多人才利好,優惠的稅收措施及人才補貼措施等,相信將吸引眾多人才進駐橫琴,預估2019年市場需求將有望進一步提升。在橫琴灣一體化規劃建設、橫琴扶持政策多發等多重利好下,國家對橫琴發展有力的支持,預料2019年橫琴市場交投將提升約兩成,價格或上調20%左右。


大橋帶旺旅遊業 澳門工商舖看高一線


中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第四季及全年工商舖市況表現,他表示,商舖市場方面,據統計局資料顯示,十、十一月商舖市場成交量分別約為39宗及32宗,涉及金額分別約7.9億及3.34億;推算第四季商舖總成交量約106宗,全年總成交量約630宗水平,成交量較過去兩年增6.9%至13.5%,但仍未回復以往2014年前平均千宗以上的高水平,而總成交金額則有機會重上100億,繼2012年至2014年高峰水平。


△中原澳門及橫琴地產董事何兆恒先生


因第四季市場受到貿易戰影響,普遍業主心態回軟,叫價回落約20%至30%,不少商舖投資者趁機入市,購買一些罕見的貴重物業,故第四季錄得不少大額商舖成交,總成交金額亦因此上漲。



資料來源:中原(工商舖)


資料來源:中原(工商舖)


至於寫字樓市場方面,據統計局資料推算,第四季成交量約50餘宗,估計全年總成交量與2017年相約,約280宗水平;涉及金額約38億,同比升幅約58%。不過由於年初時市場錄得一宗巨額交易,位於南灣區的財神商業中心(FBC)有約七成業權易手,若撇除該宗成交,成交量大約降至200宗左右,而總成交金額則降至16億,成交量及總成交金額相當於2016年低位時期。第四季價格受外圍影響,業主叫價普遍回落。


資料來源:中原(工商舖)


資料來源:中原(工商舖)


最後是工廈市場,其表現較為穩健。據統計局資料推算,第四季工廈成交量約20餘宗,全年總成交量約240宗水平,較2017年大幅升約一倍,亦為近四年新成交高位。價格及租金表現各有不同,價格輕微下滑約1%,而租金則有微升,約8.9元呎租水平。預計未來工廈由於供應少回報高,走勢將持續平穩向上。


資料來源:中原(工商舖)


展望2019年,工商舖市況將跑贏大市,其中較為看好商舖及寫字樓市場。先是商舖方面,預計今年市場將出現逆轉,旅遊區舖跑贏民生區,因旅遊業前景理想,去年除了賭收重返3,000億外,旅遊人次創歷史新高,旅客人均消費及總消費額均現上升趨勢,首三季零售業銷售額亦按年上升20.8%,旅遊業業績相當亮麗,旅遊舖位租金自然有升值空間,尤其新口岸、皇朝、新馬路、氹仔等區域的商舖,預計今年租金有約15%至20%升幅,價格會緊隨其後上揚。寫字樓方面,去年新增公司量繼續維持五千間的高水平,市場需求持續增加,且寫字樓在租金獲得支持情況下,回報率普遍達2.8%至3%,為相當可觀的投資工具,預計今年寫字樓的價格有10%至15%的升幅。


總結澳門工商舖市場明顯有大量利好消息,令新企業來澳開設分公司,受新租戶及租金走勢強勁支持,預料將較其他地區或投資工具看高一線。


澳門經濟數據強勁 料今年升幅兩成


中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧去年住宅市況,他表示,2018年下半年市場受到中美貿易戰影響,觀望氣氛濃厚,下半年成交量明顯減少,第四季更降至二千宗以下水平,是自2016年第二季以來的季度低位,據財政局資料推算,去年全年成交量估計仍維持一萬宗水平,而樓價以實用面積計算平均約11萬元每平方米(若以建築面積七成計算,平均呎價約7,100元)總結成交量及價格大致與2017年相約。目前樓市平穩發展,相信是特區政府於去年初推出的樓市調控措施發揮了穩定作用,因取得印花稅及放寬青年首置按揭成數措施推出後,有效扶助青年置業人士上樓,及減慢市場投資需求。據資料顯示,在去年新措施實施起,至年底十一月的成交量當中,首置比例約82%,而購買二套住宅物業占比約14%,購買第三套或以上住宅占比約3%。


△中原澳門及橫琴地產高級董事石寶德先生


踏入2019年,在取得印花稅限制下,估計市場仍以首置者為主導,但因去年已經消耗了不少首置購買力,故2019年全年成交量有機會下降至8,000宗水平。以現時澳門具有效准照的房地產經紀約5,456人推算,即平均每位經紀僅能促成交易1.5宗,中介行業將面臨更大考驗。雖然澳門各項經濟指標向上,但外圍市場仍存在太多不明朗因素,有見及此,鄰近地區亦開始討論放寬減免調控樓市相關政策,建議澳門當局亦可考慮對部分調控措施進行修定。


2018年在社會各界共同努力下,賭收重上3,000億水平,旅客量再度打破去年高位近3,600萬人次,GDP估計達4,400億,居民收入中位數為2萬元,居民存款達 6,170億澳門元,在多項澳門經濟數據強勁條件下,將帶動樓價反彈上升,預計2019年升幅可達兩成。


澳門回歸將邁進20週年,未來在中央政府強大支持;以及特區政府有效施政,與大灣區各城並駕齊驅,澳門經濟發展欣欣向榮。


料港珠澳聯動增 澳門中原開拓珠海業務


中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生展望未來公司發展方向,他表示,2018年上半年市況較佳,但下半年受到外圍因素影響,成交量輕微萎縮,去年中原澳門及橫琴總佣金收入環比有輕微跌幅,總額約1.7億,主要由於澳門中原佣金收入微跌數個百分點,而橫琴中原佣金收入則上升約10%。


△中原(工商鋪)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生


展望未來,中原會著力於橫琴及珠海方面發展,始終港珠澳大橋通車後,未來香港、珠海、澳門及附近城市,將會產生很多聯動性工作,故今後澳門中原業務範圍將擴展至珠海,積極開發「澳琴珠」版塊,提升業務多元化。


中原澳門及橫琴地產代理有限公司 | 企業傳訊部



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