中原何兆恆:2017年工商舖交投有谷底反彈跡象

2018-02-28

中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結去年工商舖市況表現,他表示,去年整體工商舖交投有谷底反彈跡象。


中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生



寫字樓量價齊升


首先是寫字樓方面,呈量價齊升現象,據統計局資料顯示,2017年全年寫字樓市場錄得約284宗成交,按年上升44%;而價格方面,中原(工商舖)按建築面積計算,皇朝區及新口岸區的平均成交呎價分別約7,500元及6,800元,由於南灣區內擁有甲級與傳統寫字樓,為了數據更精確,故將其劃分開,南灣區不包括整體業權的傳統寫字樓呎價約7,400元,而甲級寫字樓呎價約14,000元。


租金方面,第四季皇朝區及新口岸區表現持平,南灣區租金有明顯升幅,近期個別大廈錄得大幅創新高成交拉動整體上升,原因來自「共享辦公室」概念開始受澳門市場接受,最合適初創、網上或企業分支,他們對辦公空間需求不大,需要實體地址及會議的場所,故「共享辦公室」面積一般一至兩百呎,配有共用會議室、接待處,以及一些辨公室所需硬件一應俱全,目前呎租約40至50元不等。

去年寫字樓成交量明顯上升四成多,但目前數量仍不達三百宗,與以往2011年至2013年的成交高位,還有以倍計之差。澳門寫字樓供應量少,最近已有不少外地企業查詢全幢或多層相連的單位,但這類盤源更稀少,估計未來加上港珠澳大橋和大灣區會促使更多企業來澳,加上近日香港寫字樓屢創新高,部份呎價更突破5萬;估計2018年有機會回復一萬元/呎水平。


各區寫字樓平均呎價/呎租表 

資料來源:中原(工商舖)



工廈市價低水


至於工廈方面,去年錄得約117宗成交,按年大升接近四成,雖然工廈成交量回升,但與2009年至2014年成交量相比,亦有將倍計之差。價格及租金方面,工廈平均成交呎價約3,500元,較2016年上升約14%;而平均呎租約8.5元,按年有輕微升幅。現時以持有牌照及卸貨台的工廈最具價值,一般沒有卸貨台的工廈平均每呎叫價約3,000元,中型卸貨台叫價約3,600至3,800元,而大型卸貨台叫價超過4,000餘元。以擁有大型卸貨台及位於低層的工廈最受用家所愛,因其在申請牌照方面較為輕易,而且低層更方便進出貨物,未來最看好這一類工廈。

現時工廈市場價格低水,加上工廈比寫字樓更難有新供應,即使有地皮可供發展,工廈幾乎不會納入考慮範圍內,數據顯示,近十年新供應量都是處於極低的水平,再加上活化工廈的推動,如果未來成功將進一步削減工廈市場盤量。

工廈具有稀缺性外,其投資潛力亦相當巨大,近年旅遊人數不斷增加,反映本澳旅遊吸引力正逐漸擴大,而旅遊消費力亦有升幅,隨著未來粵港澳大灣區的推動,以及港珠澳大橋的通車,預計將吸引更多特色商戶進入澳門,即使以電子商店形式經營,亦需存取貨物的地方,故此,對工廈前景相當看好,預計今年價格約有二成升幅。


五大區份商舖平均呎價/呎租表

資料來源:中原(工商舖)


商鋪料升二至三成


最後是商舖市場,去年總成交量約589宗,按年有輕微升幅,但回顧過去2009年至2014年,當時成交量介乎1,200至2,100宗水平,相較之下,現時交投量仍然偏低。雖然商舖買賣市場仍未恢復狀態,但相信在經濟向好情況下,亦將逐漸向好,預計商舖租務市場將率先迎來升幅。據統計局資料顯示,去年首三季零售業銷售額為472.4億元,按年上升11.3%,可見本地零售市場已漸上軌道。


此外,未來港珠澳大橋通車後,有助外企進駐,引入更多品牌,刺激本土消費,商戶生意額上升,對租金承受能力亦會提升,由於這兩年商舖投資較為觀望,賭收及零售已連續兩年雙位數增長,今年一月賭收上升36%,二月份遊客量達高位,預計今年經濟向好,加上累積數字,預計今年經濟大旺,商舖市場將有二至三成的升幅,估計中區及氹仔區最受租客熱捧,2018年市場焦點將會在此。



橫琴市場前景看好


接下來繼續由何兆恆先生總結2017年橫琴市況表現,他表示,去年珠海受到限購令影響全年網簽量約29,576宗,同比下跌約55.7%;而橫琴網簽量約3,815宗,同比下跌約39.5%,橫琴比對珠海市場跌幅較少,非住宅物業成交數量大幅上升,約3,344宗,而住宅物業下跌至471宗。


資料來源:珠海商品房預(銷)售專網

 

資料來源:珠海商品房預(銷)售專網


2017年橫琴最熱門交投區域為口岸服務區,同比上升154.92%,占整體比例47%,其次為綜合服務區,占整體約28%,同比大幅下降75.85%,而科教研發區首次錄得網簽,其區域開始有產品供應予市場。預計2018年文化創意區的最為看好。

現時橫琴不少寫字樓項目已落成,物業外觀及品質均如當初所言,價格方面亦相較低水,加上大量優惠政策及澳門甲廈不足,故非常看好橫琴市場發展前景,預測成交量有機會追回至2016年水平。


中原澳門及橫琴地產代理有限公司 | 企業傳訊部



招聘熱線


(853)2871-5699(澳門)
(86)0756-6159523(橫琴)


澳門地址:澳門殷皇子大馬路43-53A

澳門廣場14樓D-G室


橫琴地址:珠海市香洲區九洲大道西2021號中海大廈富華里B座2903室


Emailpersonnel@centaline.com





购房计算器

房      价
按揭成数
%
还款期数
按揭利率
%
首期
总贷款额
每月供款
全期总利息
总贷款+利息
查看詳細